BVR&MT – Chủ đầu tư vì lợi ích kinh tế vẫn cố tình không công khai đầy đủ thông tin khi giao dịch bất động sản; đưa bất động sản vào kinh doanh nhưng không đảm bảo điều kiện theo quy định; thu tiền đặt cọc của khách hàng mua nhà chiếm tỷ lệ lớn so với giá trị của hợp đồng mua bán… gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Bởi vậy, việc xây dựng khung hình phạt với mức phạt kịch khung tăng lên đến 1 tỷ đồng sẽ áp dụng đối với một số vi phạm về xây dựng. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải chịu thêm hình phạt bổ sung là đình chỉ kinh doanh bất động sản từ 3 – 6 tháng với dự án có vi phạm. Động thái này được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng sai phạm trong lĩnh vực xây dựng.
Để đồng bộ với hệ thống luật vừa có hiệu lực (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) và tăng tính minh bạch cho thị trường bất động sản, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng lấy ý kiến, hoàn thành dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề xuất tăng mức tiền phạt kịch khung 1 tỷ đồng đối với một số hành vi vi phạm. Trong đó có mức xử phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với chủ đầu tư đã thế chấp tài sản dự án nhưng không công khai. Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết: Đây là mức phạt tiền cao nhất áp dụng đối với 4 hành vi vi phạm liên quan đến việc chủ đầu tư không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Mới đây, 213 căn chung cư Phú Thạnh (số 53 đường Nguyễn Sơn, phường Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) do Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585 (Cienco 585) làm chủ đầu tư bị ngân hàng thông báo siết nợ khiến cư dân hoang mang và bức xúc. Bởi mặc dù đã bán căn hộ và thu tiền của người mua nhưng sau đó chủ đầu tư lại đem thế chấp chính những căn hộ đã bán để vay tiền ngân hàng mà không thông báo cho người mua khi mở bán nhà.
Theo phản ánh của ông Tào Đình Phương – cư dân chung cư Phú Thạnh, gia đình đã mua căn hộ từ tháng 7/2012 và thanh toán 95% giá trị theo hợp đồng, còn lại 5% sẽ thanh toán khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng đến nay đã 14 năm mà ông vẫn chưa nhận được giấy tờ nhà.
Dù căn hộ đã được Cienco 585 bán và bàn giao cho người dân sử dụng nhưng vẫn tiếp tục dùng làm tài sản thế chấp cho ngân hàng để vay tiền, trong khi người mua căn hộ không ký kết hay ủy quyền nào cho phép doanh nghiệp thực hiện việc này – ông Phương chia sẻ.
Ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh TP Hồ Chí Minh – nơi nhận thế chấp của chủ đầu tư thông tin, tổng dư nợ đến nay đã quá hạn 12 năm. Số căn hộ thế chấp là 219 căn và 3 năm gần đây chủ đầu tư đã trả nợ dần để rút tài sản ra. Tuy nhiên, hiện mới rút được 6 căn nhưng vẫn còn lại 213 căn.
Thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cũng cho thấy, tính đến thời điểm cuối năm 2023, thành phố có 60 dự án nhà ở được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng. Trong số đó, có 41 dự án thế chấp từ năm 2016 – 2023 và nhiều dự án thế chấp từ các năm 2008 – 2011 khiến người mua nhà chưa được cấp sổ hồng.
Hiện có 3 loại hình mà chủ đầu tư các dự án thế chấp gồm: thế chấp quyền sử dụng đất (đất); thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (đất và nhà); thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (nhà trên đất).
Câu chuyện của TP Hồ Chí Minh hay khách hàng Tào Đình Phương cũng là thực tế đang diễn ra ở nhiều tỉnh, thành khác và hậu quả là thiệt hại nghiêng về phía người mua nhà, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Bởi theo quy định, trước khi làm thủ tục đề nghị cấp sổ hồng cho người mua nhà, chủ đầu tư phải giải chấp và nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để Sở Tài nguyên và Môi trường chỉnh lý, chuyển hình thức sử dụng đất sang hình thức sử dụng chung.
Thế nhưng, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp khiến dự án bị “treo” sổ hồng trong thời gian dài, gây bức xúc cho người dân và dư luận xã hội. Đặc biệt, gần như người dân đều không được biết thông tin chủ đầu tư đã thế chấp tài sản dự án cho ngân hàng khi mua nhà.
Dưới góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh khẳng định: Trước khi chủ đầu tư dự án ký hợp đồng mua bán phải giải chấp tài sản thế chấp hoặc phải có thỏa thuận giữa bên thế chấp, chủ đầu tư, người mua nhà.
Do vậy, trong công văn thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với các dự án thế chấp luôn có câu dự án đã được thế chấp. Trong trường hợp này, các ngân hàng đều có công văn đồng ý cho phép chủ đầu tư mở bán.
Vẫn có ý kiến cho rằng, mặc dù số tiền phạt này đã tăng lên nhiều so với các quy định trước đây nhưng cũng chưa đủ mạnh. Bởi mức xử phạt này nếu so với lợi ích mà chủ đầu tư thu được thì vẫn thấp. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng.
Luật sư Lê Cao – Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN nhận xét, mức xử phạt này có thể ngăn chặn phần nào hiện tượng chủ đầu tư đã thế chấp tài sản dự án nhưng vẫn dấu nhẹm thông tin. Tuy nhiên, với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, mức xử phạt tối đa 1 tỷ đồng cho hành vi không công khai thông tin về tài sản của dự án đang bị thế chấp không phải là ngưỡng chế tài khiến cho nhiều doanh nghiệp e sợ.
Tại nhiều dự án, doanh nghiệp có khi chỉ cần hy sinh một vài mét vuông đất là đủ để nộp phạt. Do đó, cần phải hướng đến việc xử lý nghiêm hơn, nếu việc không công khai là một thủ đoạn gian dối, cài bẫy khách hàng để bán tài sản đã thế chấp thậm chí cần xem xét trách nhiệm hình sự về hành vi lừa dối khách hàng hoặc lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hệ thống pháp lý về kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện tại đã tương đối đầy đủ, chi tiết. Vấn đề hiện nay là cần siết chặt hơn nữa khâu thực thi pháp luật. Khi cơ quan chức năng giám sát chặt chẽ hơn nữa việc thực thi các chế tài đã được quy định thì sẽ ngăn ngừa xảy ra hành vi gian lận.
