BVR&MT – Đấu giá đất là công cụ giúp cho thị trường bất động sản (BĐS) trở nên công bằng, minh bạch, tránh thất thoát ngân sách Nhà nước. Nhưng việc các đơn vị bỏ mức cao ngất ngưởng để được trúng đấu giá sẽ gây ra những hệ lụy khôn lường cho thị trường và công tác quản lý đất đai.
Minh bạch tài sản Nhà nước
Mấy ngày gần đây, thị trường BĐS được phen “dậy sóng” sau khi kết quả trúng đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) tổng diện tích gần 30.100 m2, thu về cho ngân sách Nhà nước số tiền lên đến 37.346 tỷ đồng, gấp 7 lần so với giá khởi điểm, chia bình quân mỗi mét vuông đất đấu giá lên tới xấp xỉ 1,25 tỷ đồng/m2. Đáng chú ý một lô đất đã được đấu giá lên tới trên 2,4 tỷ đồng/m2 –kỷ lục chưa từng có trong các phiên đấu giá đất.
Đánh giá về vấn đề này, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường BĐS rất cần những phiên đấu giá công khai, minh bạch như vậy và việc các đơn vị tham gia đấu giá trả giá càng cao thì càng mang lại lợi ích cho Nhà nước.
“Hiện nay rất nhiều dự án mặc dù đã được chấp nhận chủ trương đầu tư, nhưng lại vướng mắc hàng loạt thủ tục hành chính, pháp lý khiến cho chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện theo kế hoạch. Việc Nhà nước bố trí mặt bằng sạch đưa ra đấu giá, thể hiện được năng lực của chính quyền trong việc tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, việc này cần phải được nhân rộng. Bên cạnh đó, vấn đề về phải lý đều được giải quyết khơi thông, chủ đầu tư chỉ việc đem tiền đến và bắt tay triển khai dự án” – ông Nguyễn Văn Đính cho hay.
Đồng quan điểm, Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng luật Hàm Rồng cho biết, hàng loạt vi phạm về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thời gian qua, đặc biệt là những diện tích nằm ở vị trí đắc địa mà không thông quá đấu giá, đấu thầu gây thất thoát ngân sách Nhà nước hàng trăm nghìn tỷ đồng, gây bức xúc dư luận.
“Vì vậy việc công khai đấu giá đất khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng là vấn đề được người dân rất quan tâm. Tôi cho rằng, thông qua dự án đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm mà TP Hồ Chí Minh thực hiện mới đây, sẽ tạo ra một hiệu ứng tốt cho việc minh bạch, công khai tài sản của Nhà nước và các địa phương khác cần thực hiện tốt hơn công tác này” – Luật sư Trịnh Hữu Đức nhìn nhận.
Cẩn trọng hệ lụy
Cách làm của TP Hồ Chí Minh đang nhận được sự ủng hộ, tán thành, song vấn đề mà dư luận và chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS quan tâm, hoài nghi nhất đó là câu chuyện về việc một số chủ đầu tư đã trúng đấu giá với mức cao ngất ngưởng, ngang ngửa khu vực có giá BĐS đắt đỏ nhất thế giới, như: Tokyo, Hong Kong… vốn là những trung tâm thương mại tài chính của châu Á và thế giới.
Bên cạnh mặt lợi, cũng tiềm ẩn nhiều hệ lụy không nhỏ, tác động trực tiếp đến thị trường. Cụ thể, thị trường sẽ hình thành một mặt bằng giá mới mang đến hệ quả xấu cho việc triển khai dự án của nhà đầu tư khác trên cùng địa bàn khi thuế, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ cao hơn… có thể gây ra sự đứt gãy trong chuỗi sản xuất, cung ứng, kêu gọi đầu tư và người dân, đặc biệt là nhóm người thu nhập thấp – trung bình ngày càng khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở.
“Trường hợp xấu nhất, nếu đây chỉ là “cuộc chơi giả” sẽ đem đến nhiều hệ lụy hơn nữa, vì thực tế rất nhiều chủ đầu tư sau khi trúng đấu giá mức cao nhưng lại bỏ không thực hiện dự án, mà đây chỉ là biện pháp để kích giá thị trường, khi những đơn vị tham gia có liên quan trực tiếp đến dự án ở gần khu vực đấu giá nhằm thu lợi cao hơn. Cũng không loại trừ khả năng doanh nghiệp làm như vậy để tính toán mã cổ phiếu, trái phiếu mạnh lên hoặc được chấp thuận nguồn vay cao hơn…” – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích.
Theo quy định về đấu giá, cá nhân, tổ chức tham gia phải đặt cọc số tiền từ 5 – 20% giá trị tài sản đấu giá hiện hành. Nhưng thời gian qua, nhiều địa phương đã xảy ra tình trạng nhà đầu tư “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá, chỉ tính riêng từ đầu năm 2021 đến nay, tại huyện Lạng Giang và TP Bắc Giang (Bắc Giang) 29 lô đất trúng đấu giá khách hàng bỏ cọc. Tương tự, huyện Hoằng Hóa (Thanh Hóa) cũng ban hành quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá 50 lô đất trên địa bàn xã Hoằng Thành, Hoằng Đồng. Huyện Quảng Xương của tỉnh này cũng phải hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất 35 lô đất, vì nhà đầu tư không nộp đủ số tiền trúng đấu giá theo quy định, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Các chuyên gia đều chung quan điểm hoạt động đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước, đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế – xã hội của địa phương. Nhưng quá trình này cũng cần phải căn cứ vào điều kiện thực tế thị trường tại khu vực tổ chức đấu giá, tránh trường hợp đẩy giá lên quá cao khiến quá trình thanh khoản sản phẩm sau đầu tư sẽ khó khăn hơn, thị trường dễ xảy ra bong bóng khi các dự án khác đồng loạt tăng giá “ăn theo”.
| Trước đây việc tăng giá BĐS chỉ mang tính cục bộ ở từng dự án, vị trí, nhưng khi đấu giá công khai thì đồng nghĩa với việc thông báo cho cả thị trường biết rằng, BĐS ở Thủ Thiêm đã chính thức lập mặt bằng giá mới, lo ngại sẽ tạo ra một “cơn sốt” mới tại TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả thị trường phía Nam nói chung – Chuyên gia Trần Khánh Quang.
Đấu giá đất sẽ mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, nhưng thời điểm này múc đấu giá cao ngất ngưởng lại tiềm ẩn nhiều nỗi lo, gây ra áp lực cho cả doanh nghiệp và chính quyền. Những khu vực hạ tầng chưa thực sự hoàn thiện, đối chiếu với quy luật giá trị có nhiều bất thường, không loại trừ khả năng nhằm kích giá thị trường theo kiểu tăng ảo. Câu chuyện này phải chờ đến khi doanh nghiệp trúng đấu giá nộp đủ tiền mua tài sản thì mới rõ ràng được – GS.TSKH Đặng Hùng Võ. |
