BVR&MT – Cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản là những thông tin căn bản phục vụ cho việc xác định giá mua bán trên thị trường; đồng thời có tác động lớn đến công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi, định giá đất, nhất là khi Luật Ðất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.
Nếu minh bạch dữ liệu về thị trường bất động sản, các đối tượng đầu cơ khó bề thổi giá cũng như khó xảy ra tình trạng tăng giá chung cư chóng mặt như thời gian vừa qua. Do đó, các đơn vị liên quan cần phối hợp chặt chẽ hơn nữa để sớm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, góp phần minh bạch, duy trì ổn định thị trường.
Chờ đợi một hệ thống đáng tin cậy
Nghị định số 44/2022/NÐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó có quy định cho phép các cơ quan, tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được nộp kinh phí khai thác sử dụng.
Theo đó, từ ngày 15/8/2022 người dân khi trả phí sẽ được khai thác, sử dụng các dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Thế nhưng cho đến nay, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa được xây dựng cụ thể và thực tế việc triển khai còn chưa hiệu quả, chưa trở thành địa chỉ tin cậy để người dân có thể tra cứu thông tin về tình hình phát triển của thị trường bất động sản.
Ðể tham khảo thông tin, báo cáo của Bộ Xây dựng hằng quý về nhà ở và thị trường bất động sản được coi là mang tính chính thống nhất. Tuy nhiên, về giá nhà ở, báo cáo này chủ yếu phản ánh giá bán sơ cấp, hiếm khi phản ánh diễn biến giá của thị trường thứ cấp.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng có báo cáo hằng tuần, hằng tháng và chuyên đề, được đánh giá cao bởi tính thời sự, số liệu cập nhật khá tốt. Bên cạnh đó, trang Batdongsan.com.vn được đánh giá là một đơn vị “đình đám” khi báo cáo được đưa ra dựa trên các khảo sát mang tính chuyên nghiệp và những phân tích dựa trên cơ sở dữ liệu lớn.
Nhiều đơn vị tư vấn khác, bao gồm cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng đều đặn cho ra các báo cáo về tình hình giao dịch, phân tích, nhận định về xu hướng chung của thị trường, các phân khúc. Tuy nhiên, để có một cái nhìn tổng quát, minh bạch về thị trường bất động sản thì các báo cáo nêu trên đều chưa đầy đủ vì thiếu nguồn dữ liệu đầu vào của các bộ, ngành, địa phương.
Mới đây, tại Dự thảo Nghị định xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, Chính phủ đã đề xuất bổ sung thêm các nội dung về thị trường bất động sản nhằm hoàn thiện và nâng cấp cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản quốc gia.
So với Nghị định 44/2022/NÐ-CP, Dự thảo Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có một số quy định được đánh giá là sẽ khắc phục được những hạn chế của quy định trước đây như: đa dạng nguồn cung cấp thông tin về số lượng và giá trị trong phạm vi toàn quốc; khai thác thông tin chi tiết của hợp đồng giao dịch bất động sản tại địa phương về người mua, người bán, loại hình bất động sản và giá trị; đồng thời khai thác thông tin từ chính các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc quản lý của địa phương.
Cần sự vào cuộc nhanh chóng của các bên
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trong thời gian gần đây, dư luận phản ánh việc chung cư tăng giá chóng mặt, sốt giá khiến phân khúc nhà ở trong ngõ cũng leo thang theo ở nhiều khu vực. Tại một số khu vực, dự án, khu chung cư có căn hộ, nhà ở tăng giá nhanh và cao ở mức bất thường, thậm chí, một số đơn vị tư vấn bất động sản ước tính giá bình quân chung cư tại Hà Nội lên tới 56 triệu đồng/m2. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường.
Các chuyên gia đánh giá, những thông tin mà cơ quan quản lý có được hiện nay, không đủ căn cứ để phản ánh, phân tích tình huống giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh thời gian qua và đến nay mới đang chững lại, nhưng vẫn neo ở mức cao. Mặt bằng giá của chung cư tăng chủ yếu do bất cập về cơ cấu sản phẩm của thị trường. Những năm gần đây các sản phẩm được đưa ra thị trường đều ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà vừa túi tiền gần như không có, dẫn đến đẩy mặt bằng giá chung cư lên cao. Thực tế cho thấy công tác quản lý đối với thị trường bất động sản của bộ, ngành và địa phương vẫn trong tình trạng chạy theo hoặc không theo kịp với những biến động bất thường của thị trường.
Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Vũ Ðình Ánh cho rằng cần phải có dữ liệu để đánh giá, mức độ tăng giá tại các khu vực là khác nhau, vậy mức tăng như thế nào, ở vị trí nào là do thổi giá, làm giá, đồng thời, cũng đang xuất hiện tình trạng giao dịch mua bán chung cư ảo. Cơ quan quản lý lúc này cần vào cuộc làm rõ những khu vực có giá tăng bất thường, có giao dịch không hay chỉ là chiêu trò nhằm tạo giá, làm giá cho dự án sắp mở bán.
Tiến sĩ Vũ Ðình Ánh nhấn mạnh, vai trò của cơ quan quản lý là cần phân định rõ yếu tố thị trường, bao gồm giá đất, giá sắt, thép, nhân công… trong cơ cấu giá thành sản phẩm, từ đó có thể quản lý và xử lý những yếu tố phi thị trường thông qua các công cụ nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Cơ quan quản lý không nên đặt vấn đề phải xử lý, chấn chỉnh, trước khi làm rõ thực chất của vấn đề. Phản ứng của cơ quan quản lý phải kịp thời khi thị trường có biến động nhưng cần có những điều tra khảo sát mang tính độc lập, khách quan và chất lượng… Quan trọng hơn là phải đánh giá dựa trên hệ thống dữ liệu quốc gia về bất động sản.
Theo ông Nguyễn Văn Ðính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, minh bạch thông tin về bất động sản đòi hỏi hệ thống nhà nước, hiệp hội cùng vào cuộc. Hiện nay đã có quy định về quản lý thu thập, cung cấp thông tin thị trường bất động sản, nhưng trong suốt 7-8 năm qua không triển khai được vì không áp đặt được chủ đầu tư, chính quyền phải cập nhật thông tin, đồng thời tính đồng bộ pháp luật không đầy đủ cũng gây khó khăn trong việc tổ chức thực hiện. Và khi Nghị định số 44/2022/NÐ-CP ra đời lại gặp thời điểm thị trường đóng băng, dẫn đến quy định chưa được thực thi. Có quy định mà không làm được hoặc nếu làm thì rất phức tạp, tốn kém, do đó, cần có giải pháp linh hoạt, phù hợp, bảo đảm hài hòa lợi ích các bên, tránh tiêu cực, thất thoát. Trong đó, việc đẩy mạnh phối hợp sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu thông tin về bất động sản, tạo thành big data rất cần thiết và cần sự vào cuộc thực chất của các chủ thể liên quan, bao gồm các lĩnh vực về đất đai, tài chính, xây dựng… nhằm minh bạch quá trình hình thành các dự án, công trình, từ đó góp phần tiết kiệm chi phí, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy, sát với giá cả, diễn biến của thị trường.
