BVR&MT – Từ ngày 1/1/2022, nhiều quy định liên quan đến thị trường bất động sản (BĐS) được thay đổi, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, như: Xử phạt hành chính trong lĩnh vực quy hoạch, thay đổi cách tính thuế đối với người cho thuê nhà hay quy định về vốn vay ưu đãi cho người xây nhà ở… đang được người dân, doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.
Vi phạm trong quy hoạch phạt 500 triệu đồng
Ngày 28/12/2021, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã ký ban hành Nghị định số 122/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/1/2022 và thay thế Nghị định số 50/2016/NĐ-CP quy định chi tiết mức xử phạt vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản vi phạm, xử phạt, bao gồm: Vi phạm quy định trong lĩnh vực đầu tư (đầu tư công, đầu tư kinh doanh tại Việt Nam, đầu tư kinh doanh từ Việt Nam ra nước ngoài, đầu tư theo phương thức đối tác công tư – PPP; Vi phạm quy định trong lĩnh vực đấu thầu, đăng ký doanh nghiệp, quy hoạch…
Mức phạt tiền tối đa đối với hành vi vi phạm hành chính tại Nghị định này được quy định chi tiết đối với tổ chức như sau: Trong lĩnh vực quy hoạch là 500 triệu đồng, đầu tư 300 triệu đồng, đấu thầu 300 triệu đồng, trong đăng ký doanh nghiệp 100 triệu đồng. Mức phạt cá nhân bằng 1/2 tổ chức.
Cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế
Tháng 6/2021 Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 04/2021/TT-BTC quy định về cách tính thuế đối với người cho thuê nhà. Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng). Doanh thu tính thuế thực tế, để xác định số thuế phải nộp trong năm, là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.
Quy định trên dẫn đến xảy ra nhiều bất cập, vì vậy đến tháng 11/2021, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 100/2021/TT-BTC sửa đổi quy định trên, hiệu lực từ 1/1/2022. Theo đó, nếu cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà, thời gian cho thuê không trọn năm, doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì không thuộc diện phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN.
Ấn định vốn vay mua nhà ở
Ngày 3/12/2021, Ngân hàng Nhà nước ban hành Quyết định 1956/QĐ-NHNN, ấn định mức lãi suất dư nợ khoản vay hỗ trợ mua nhà ở trong năm 2022 là 4,8%/năm, bằng mức lãi suất năm 2021 và giảm 0,2%/năm so với năm 2019 – 2020. Đối tượng được vay vốn gồm: Cán bộ, công chức, viên chức, người thu nhập thấp cần vay vốn để mua nhà ở xã hội hoặc mua ở nhà thương mại diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; hoặc mua nhà ở thương mại tại dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tổng giá trị hợp đồng mua bán không quá 1,05 tỷ đồng.
Tuy nhiên, tại Thông tư 20/2021/TT-NHNN có hiệu lực từ 20/1/2022 lại quy định khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay. Thời hạn tối đa theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP là 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
Quy định chi tiết phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Tháng 11/2021, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 106/2021/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, hiệu lực thi hành từ 10/1/2022. Quy định phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ bao gồm: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp. Như vậy, Thông tư 106/2021 quy định rõ phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ đối với từng hạng mục cụ thể, trong khi hiện hành chỉ quy định chung là cấp sổ đỏ.
Theo đó, HĐND cấp tỉnh sẽ tỉnh quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo quy định của pháp luật. Căn cứ quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng, điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Hồ sơ yêu cầu dự án đầu tư có sử dụng đất
Tháng 11/2021, Bộ KH&ĐT ban hành Thông tư 09/2021/TT-BKHĐT hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dự án có sử dụng đất, hiệu lực thi hành từ 1/1/2022. Hướng dẫn chi tiết yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu dự án đầu tư có sử dụng đất.
Yêu cầu về năng lực, kinh nghiệm chỉ được nêu các nội dung nhằm mục đích duy nhất là lựa chọn nhà đầu tư đáp ứng sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm; không được nêu bất cứ điều kiện nào nhằm hạn chế sự tham gia của nhà đầu tư hoặc tạo lợi thế cho một hoặc một số nhà đầu tư gây ra sự cạnh tranh không bình đẳng.
Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh là cơ quan tổ chức đầu thầu, căn cứ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, UBND cấp tỉnh giao Sở KH&ĐT chủ trì, phối hợp cơ quan liên quan xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư; Ban quản lý khu kinh tế tổ chức xác định, phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư trước khi công bố danh mục dự án.
Đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh, Sở KH&ĐT chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan, xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư. Dự án thực hiện tại khu kinh tế, Ban quản lý khu kinh tế tổ chức xác định, phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư trước khi công bố danh mục dự án.
Nhà đầu tư trúng thầu theo quy định tại khoản 5 Điều 57 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP được kế thừa quyền, nghĩa vụ thực hiện dự án tư trúng thầu đã cam kết trong hồ sơ dự thầu và phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS và pháp luật có liên quan (nếu có).
Ngoài ra, trong năm 2022, dự kiến Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung sẽ được Quốc hội thảo luận thông qua, cũng được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS.
