BVR&MT – Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Luật mới đã có những thay đổi, giúp doanh nghiệp có điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cho biết, Luật Đất đai 2024 có 5 nhóm nội dung cơ bản, gồm: Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai giúp thị trường minh bạch công bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.
Trong đó, nội dung được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm là làm thế nào để tiếp cận được đất, phục vụ cho việc phát triển, kinh doanh? Theo ông Hiếu, doanh nghiệp muốn có đất để sản xuất kinh doanh, có thể tiếp cận bằng 3 hướng là: Nhà nước thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất; nếu Nhà nước không thu hồi phải thoả thuận. Ba hướng này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.
Trong đó, Nhà nước muốn thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp thuê chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm: Theo đấu giá hoặc theo đấu thầu.
Theo ông Phan Đức Hiếu, tiếp cận đất đai trong thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau.
Đối với nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại mà thuộc diện nhà nước thu hồi đất, thì nhà nước chỉ thu hồi đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.
“Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất, thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, thì nhà đầu tư chỉ có 2 cách để đi phát triển nhà ở thương mại”, ông Hiếu nhấn mạnh.
Đối với nhận thoả thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất khác. Đây là quy định của luật đất đai mới. Để có quy định này, Chính phủ và Quốc hội thảo luận rất kỹ lưỡng nhiều lần.
Trong khi đó, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có 2 cách. Một là thoả thuận với các Bộ, trong 1 số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận thì hiện nay theo Luật Đất đai thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư để xây dựng cải tạo nhà chung cư mới.
Với nhà ở xã hội, đất có thể chuyển mục đích để xây nhà xã hội. Còn chưa có đất nếu thuộc dự án Nhà nước thu hồi thì sẽ được thu hồi hoặc sẽ có cơ chế để thoả thuận cải tạo nhà chung cư.
Theo ông Hiếu, trong việc thoả thuận còn có hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, 2 bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.
“Thị trường công bằng và toàn diện, là tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản, chứ không xoay quanh 1 phân khúc cụ thể. Tôi xin nhấn mạnh rằng, Luật Đất đai không giải quyết được toàn diện giá trị sử dụng đất. Chỉ dùng mỗi Luật đất đai, giá đất chỉ có tăng không giảm”, ông Hiếu nói.
Do đó, theo Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cần có những biện pháp để có thể siết lại, theo tôi, Nghị quyết 19 cần được Quốc hội đưa ra, bàn luật để quy định phần thuế bất động sản, từ đó giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013 quy định.
Đặc biệt, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (tối đa là 3ha hoặc 2ha tùy tỉnh thành) thì phải thành lập tổ chức kinh tế, có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt.
Ngoài ra, các quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sửa đổi theo hướng rõ ràng và minh bạch hơn. Nếu như trước đây, rất nhiều người mua nhà phải vất vả, thậm chí phải “xin” để được cấp giấy chứng nhận thì trong Luật Đất đai 2024, trách nhiệm này thuộc về nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận.
Với quy định bảng giá đất mới, giá đất được tính theo nguyên tắc thị trường, hạn chế động lực đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững khi chi phí chuyển nhượng, thuế… tăng cao.
