BVR&MT – Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất phương án quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới. Hiệp hội Bất động sản thành TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề nghị không nên áp dụng phương án này, mà nên giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2014. Theo đó, công nhận “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” đối với người mua căn hộ tại các dự án nhà chung cư.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, việc công nhận “quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài”. Qua đó, tạo sự yên tâm cho các chủ sở hữu nhà chung cư, không làm phát sinh tâm lý bất an trong xã hội.
Trong Luật Nhà ở 2014, lần đầu tiên đã quy định chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn” và thực hiện song song hai chế độ “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn” và chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn” để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà trên thị trường.
Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn” đối với tất cả dự án nhà chung cư xây dựng mới. Đây là quy định mang tính đột phá của Luật Nhà ở 2014 giúp đa dạng hóa quyền sở hữu nhà ở và giúp cho thị trường bất động sản có thêm sản phẩm nhà ở “mới” là “nhà ở sở hữu có thời hạn”.
Từ năm 2008, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có thêm loại sản phẩm căn hộ là dự án căn hộ dịch vụ xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ để bán cho khách hàng theo chế độ “sở hữu nhà ở có thời hạn”. Điển hình là Dự án tòa nhà căn hộ dịch vụ đầu tiên của cả nước, mở đường cho loại “căn hộ sở hữu nhà ở có thời hạn” là dự án The Manor, 91 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh của Tập đoàn Bitexco bao gồm 2 khu nhà cao tầng.
The Manor I là khu căn hộ chung cư mà người mua căn hộ được “sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” và The Manor II là khu “căn hộ dịch vụ” mà người mua căn hộ được “sở hữu căn hộ có thời hạn” theo thời hạn sử dụng đất của dự án (50 năm).
Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, xu thế phát triển dự án “căn hộ dịch vụ cao cấp sở hữu có thời hạn” tại TP Hồ Chí Minh đã tăng mạnh trong hơn 10 năm qua do nhu cầu của thị trường. Nhưng các dự án “căn hộ bình dân sở hữu có thời hạn” đến nay vẫn chưa có trên thị trường, mà chỉ có dự án “căn hộ bình dân cho thuê có thời hạn”, điển hình là Dự án khu căn hộ bình dân cho thuê dài hạn Twin Tower (phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân) do Công ty Lê Thành làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích khuôn viên 8.000 m2, được UBND TP Hồ Chí Minh giao đất ổn định lâu dài, nhưng chủ đầu tư đã lựa chọn đầu tư dự án “căn hộ bình dân cho thuê có thời hạn”.
Thực tế, “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” tuy thấp hơn giá bán “căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn” khoảng 20% giá bán, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng. Nguyên nhân do đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là tài sản, vừa có thể cho thuê ở hoặc sử dụng làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn. Đặc biệt, Việt Nam là nước đang phát triển nên giá trị bất động sản, nhà đất thường có xu thế tăng giá theo thời gian. Do vậy, đa số người dân mua nhà chung cư thì có xu hướng lựa chọn mua “căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” để được hưởng “địa tô chênh lệch”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu áp dụng Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với phương án “quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng” thì có thể làm tăng thêm “gánh nặng công việc” cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện. Do vậy, nên giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.
Bên cạnh đó, cả nước hiện có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP Hồ Chí Minh có hơn 1.550 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) với hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975. Nếu thông qua phương án dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư” đối với tất cả các dự án nhà chung cư xây dựng mới, thì sẽ có vài trăm nghìn căn hộ được xây dựng trước ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực tiếp tục được công nhận “quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài”.
Đồng thời, các dự án nhà chung cư xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực thì người mua căn hộ nhà chung cư sẽ chỉ được “sở hữu nhà ở có thời hạn” với số lượng căn hộ ngày càng tăng theo thời gian. Điều đó cho thấy, việc tiếp tục cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc nhà chung cư “sở hữu có thời hạn” còn đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.
