Hạn chế phân lô tách thửa đất, có phải là giải pháp để quản lý thị trường bất động sản khỏi những cơn sốt đất?

BVR&MT – Hiện nay, tình trạng người dân gom đất để phân lô, tách thửa thổi giá cao gây bất ổn cho thị trường bất động sản, nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội đã yêu cầu dừng giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp… Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời, còn về lâu dài cần có những chế tài mạnh mẽ để giải quyết triệt để tình trạng này.

Vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có văn bản số 1685/STNMT-ĐKTKĐĐ ngày 22/03/2022 gửi đến UBND các quận, huyện, thị xã và Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội liên quan tới việc đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước trong thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất. Theo Sở TN&MT, thời gian qua, việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ tầng để xây dựng hạ tầng đường giao thông, vi phạm pháp luật đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn một số quận, huyện, thị xã được phương tiện thông tin đại chúng phản ánh.

Phóng viên Bảo vệ Rừng và Môi trường www.baovemoitruong.org.vn, ghi nhận thực tế tại nhiều huyện ngoại thành Hà Nội – nơi từng xảy ra cơn sốt đất như Đông Anh, Sóc Sơn, Ứng Hòa, Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì… tình trạng mua gom các loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm thậm chí cả đất rừng sản xuất xuất hiện nhiều lên trong thời gian gần đây.

Trước thực trạng phân lô bán nền, xây dựng nhà xưởng trái phép trên đất nông nghiệp đã diễn ra trên nhiều tỉnh thành phố trên cả nước, đặc biệt như tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai mà cơ quan Báo chí Bảo vệ Rừng và Môi trường đã có nhiều bài phản ánh, ghi nhận thực tế trong những ngày cuối tháng 3/2022 vừa qua.

Chia sẻ với www.baovemoitruong.org.vn về vấn đề này TS. LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết: Có thể nói rằng chưa bao giờ cơn sốt đất nền lại diễn ra ở quy mô rộng trong phạm vi cả nước như những năm gần đây, hiện tượng này mang đến những luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản, tuy nhiên cũng kéo theo những hệ lụy tiêu cực đối với xã hội. Cơn sốt đất làm cho thị trường bất động sản sôi động, nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ra đời, mở rộng quy mô hoạt động, lực lượng lao động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có thêm thu nhập, có thêm cơ hội phát triển nghề nghiệp. Khi thị trường sôi động thì thu nhập của những nhà đầu tư, những người môi giới, các công ty đầu tư kinh doanh bất động sản cũng được cải thiện đáng kể. Người dân bán đất cũng thu về một khoản tiền đáng kể để trang trải cuộc sống, xây nhà, mua sắm đồ dùng sinh hoạt…

Tuy nhiên, mặt trái của những cơn sốt đất cũng để lại nhiều hệ lụy lâu dài đối với xã hội, cơn sốt đất làm cho giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm sốt đất không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản dẫn đến mâu thuẫn trong các quan hệ dân sự kinh tế phát sinh. Khi giá bất động sản tăng cao thì sẽ cản trở việc thu hút đầu tư, các nhà đầu tư sẽ dè dặt hơn trong việc thực hiện các hoạt động sản xuất bởi chi phí thuê mặt bằng, chi phí vào mặt bằng làm đội giá thành sản phẩm, không đảm bảo yếu tố cạnh tranh trong nước và quốc tế; Khi giá bất động sản tăng cao đến mức thành giá ảo thì người ta chỉ mua đi bán lại kiếm lời mà không sử dụng bất động sản, không khai thác được giá trị của bất động sản, không mang lại giá trị thực sự cho nền kinh tế. Khi bất động sản tăng càng tăng cao thì nguy cơ bỏ hoang càng nhiều bởi nếu sử dụng thì sẽ không thể sản xuất được gì, nếu sản xuất ra hàng hóa sẽ không đảm bảo tính cạnh tranh; Khi thị trường bất động sản tăng giá bất thường, bất ổn thì rất dễ nảy sinh nguy cơ thao túng thị trường làm thị trường bất ổn, biến động của một số nhà đầu tư lớn. Khi giá bất động sản tăng cao thì giấc mơ được sở hữu nhà của những người lao động phổ thông trở nên xa vời..

Bởi vậy, việc kiểm soát thị trường bất động sản, kiểm soát việc tăng giá ảo, sốt đất ảo đặc biệt là đất nền ở khu vực đô thị cũng như nông thôn là nhiệm vụ quan trọng trong thời gian tới đây. Để kiểm soát tốt thị trường thì phải tìm được nguyên nhân của những cơn sốt đất để điều trị tận gốc thì mới giải quyết được vấn đề. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sốt đất chứ không riêng gì là quy định về phân lô, tách thửa đất để bán đất nền. Có thể kể đến một số nguyên nhân chính, chủ yếu dẫn đến tăng giá đất như sau:

– Trong khoảng hơn hai năm qua ảnh hưởng do dịch bệnh nên tất cả các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ đều gặp khó khăn, vốn đầu tư ở các khu vực này được rút ra và trú ẩn trong bất động sản khiến nhu cầu đầu tư tăng cao;
– Trong nhiều năm qua thì bất động sản liên tục tăng giá, tăng theo chu kỳ nhưng về cơ bản là giá đất đều tăng lên, bên cạnh đó sự trượt giá của đồng tiền, lạm phát khiến cho tâm lý tích lũy đất là tâm lý chung của nhiều người;
– So với thị trường bất động sản là căn hộ chung cư thì đất nền có khả năng sinh lời cao hơn, nhu cầu sử dụng đa dạng hơn nên đây là lĩnh vực nhiều người có thể đầu tư và nhìn thấy cơ hội thành công; Nếu như căn hộ chung cư thì thường mất giá theo thời gian, chất lượng căn hộ sẽ giảm suốt theo thời gian. Tuy nhiên với đất nền thì thường giá sẽ tăng lên theo thời gian khi hạ tầng phát triển, đô thị hóa. Bởi vậy những người đầu tư trung hạn và dài hạn luôn lựa chọn loại đầu tư là đất nền;
– Khi nhiều người cùng đầu tư vào đất nền thì thị trường đất nền khan hiếm dẫn đến nhu cầu tách thửa đất gia tăng. Đặc biệt là đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ thì nhu cầu đầu tư đối với những thửa đất nhỏ là rất cao bởi vậy phân lô tách thửa là một những trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, phân khúc đất nền cũng như tạo cơ hội cho những cơn sốt đất phát triển;
– sự thiếu công khai minh bạch về thông tin quy hoạch, thông tin về các dự án bất động sản khiến cho các nhà đầu tư trở nên mù mờ hơn đối với các dự án bất động sản hợp pháp và các dự án ma, tự phân lô bán nền trái quy định pháp luật khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua các lô đất chưa được chuyển mục đích, chưa được phép tách thửa. Lợi dụng những cơn sốt đất bao nhiêu đối tượng lừa đảo cũng đã vẽ ra các dự án ma để thực hiện các hoạt động lừa đảo;
– Sự yếu kém trong công tác quản lý ở một số địa phương, thiếu trách nhiệm của một số cán bộ, thậm chí lợi dụng những cơn sốt đất để tiếp tay cho các đối tượng đầu cơ, thao túng thị trường để thu lợi bất chính khiến cho những cơn sốt cục bộ, kéo dài ở nhiều nơi;
– Việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, quản lý các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là những người môi giới bất động sản chưa tốt dẫn đến hiện tượng và nhà môi giới, người người môi giới mà với người môi giới thì càng nhiều giao dịch họ càng được hưởng lợi. Bởi vậy nhiều người đã bất chấp đạo đức để các thổi giá đất trục lợi. Nhiều cò đất giả danh người môi giới, họ không có chứng chỉ, không đăng ký hoạt động, thiếu sự quản lý của cơ quan chức năng nên những người môi giới thiếu chuyên nghiệp, không chân chính này thường làm những loại thị trường, sử dụng nhiều chiêu trò để thổi giá đất;
– Mặc dù pháp luật đã có những quy định về trách nhiệm của các tổ chức cá nhân trong việc quản lý, sử dụng bất động sản, trong kinh doanh bất động sản nhưng việc áp dụng các chế tài hành chính và hình sự đối với lĩnh vực này còn chưa nhiều, nhiều cán bộ vi phạm nhưng việc xử lý chưa kịp thời, chưa triệt để dẫn đến tình trạng vi phạm, tiếp tay cho thổi giá đất vẫn còn diễn ra ở nhiều nơi…
Như vậy, có thể nói rằng có nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến bong bóng bất động sản, dẫn đến hiện tượng thổi giá đất chứ không chỉ có nguyên nhân từ việc quy định phân lô tách thửa đất.

Để kiểm soát tốt hơn thị trường bất động sản, kiểm soát việc thổi giá đất tạo ra những giá ảo, tạo ra cơn sốt đất thì cần phải thực hiện đồng bộ đầy đủ nhiều giải pháp từ cơ chế chính sách, pháp luật, đến giải pháp về con người, giải pháp về kĩ thuật… chứ không chỉ tập trung vào việc ngăn chặn, hạn chế tách thửa đất.

Bản chất của việc tách thửa đất là phân chia chủ sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất khác nhau. Đây là nhu cầu của xã hội để sử dụng đất có hiệu quả. Nếu không tách được thửa đất thì dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, không đảm bảo hiệu quả trong công tác sử dụng đất đặc biệt là nhu cầu đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Chuyện nhiều người cùng sống trên một thửa đất nhưng không tách thửa đất được sẽ dẫn đến nguy cơ tranh chấp, mẫu thuẫn trong đời sống xã hội, không đảm bảo được việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ví dụ trường hợp một cặp vợ chồng sinh được ba người con, chia đất cho ba người con để làm nhà ở nhưng nếu địa phương hạn chế việc tách thửa đất thì dẫn đến việc ba người con vẫn sử dụng chung một thửa đất, không thể thực hiện được ý nguyện của cha mẹ là cho mỗi con một phần, khi các con muốn bán đi để đi chỗ khác cũng không thể thực hiện được thủ tục, ảnh hưởng đến đời sống, quyền lợi của người sử dụng đất… Bản chất của việc tách thửa đất chỉ là một thủ tục để tách quyền sở hữu tài sản. Dù nhà nước không cho phép tách thửa đất thì thực tế trong quá trình sử dụng nhiều người vẫn tự tách ra để sử dụng cho phù hợp với nhu cầu. Nếu hạn chế việc tách thửa đất sẽ làm tăng nguy cơ mâu thuẫn tranh chấp và hạn chế quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Đối với những khu vực sốt đất mà chính quyền địa phương chưa tìm được giải pháp hữu hiệu để ngăn chặn những cơn sốt đất, hạn chế những tiêu cực có thể xảy ra đối với xã hội thì việc tạm dừng phân lô tách thửa để rà soát cũng là một giải pháp tạm thời để giải quyết tình trạng sốt ảo. Tuy nhiên, nếu quy định hạn chế tách thửa đất kéo dài và không áp dụng các biện pháp khác để làm hạ nhiệt thị trường bất động sản thì sẽ ảnh hưởng, đụng chạm đến quyền lợi hợp pháp chính đáng của nhiều người dân.

Cần phân biệt việc tách thửa đất trong khu dân cư khi người dân có nhu cầu sử dụng thực sự với việc tách thửa đất của các nhà đầu tư bất động sản để bán kiếm lời.

Theo TS. LS Đặng Văn Cường: Nếu chỉ hạn chế tách thửa đất nhưng không kiểm soát trên thực tế, không công khai thông tin quy hoạch, thông tin dự án ở từng địa bàn, không kịp thời xử lý các hành vi vi phạm về đất đai, về đầu tư kinh doanh bất động sản thì rất có thể nhiều doanh nghiệp, nhiều nhà đầu tư vẫn tự làm đường giao thông, tự chia lô, phân lô ra để bán, chờ khi nào địa phương thay đổi quy định thì thực hiện thủ tục tách thửa sau hoặc ho cứ bán trao tay mà không cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định pháp luật.

Bởi vậy, đưa ra quyết định tạm dừng phân lô tách thửa ở từng địa phương chỉ là giải pháp trước mắt tạm thời để rà soát các dự án bất động sản ở địa phương, kiểm tra dự án nào không có giấy phép, không phù hợp với quy hoạch hoặc những dự án có dấu hiệu lừa đảo thì cần phải xử lý kịp thời bằng các chế tài của pháp luật.

Song song với việc hạn chế phân lô tách thửa thì cũng phải rà soát những người hoạt động môi giới ở từng địa bàn, từng địa phương, ra soát những văn phòng, công ty môi giới bất động sản để kiểm tra phát hiện xử lý các trường hợp vi phạm về luật kinh doanh bất động sản, làm trong sạch lành mạnh về chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Thời gian qua xảy ra nhiều trường hợp các tổ chức cá nhân mua gom đất nông nghiệp, đất ao, thậm chí đất rừng rồi tự làm đường giao thông, tự vẽ quy hoạch, tự phân lô để bán nền đất mà không có sự cho phép của cơ quan chức năng. Đây là những hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, những hành vi này cần phải được phát hiện kịp thời, xử lý nghiêm minh bằng các chế tài của pháp luật, trong đó có chế tài hình sự để hạn chế những thiệt hại cho người bị hại, đảm bảo công bằng lành mạnh trong thị trường bất động sản.

Những năm gần đây hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng lan sang cả lĩnh vực bất động sản. Khi đã là kinh doanh đa cấp biến tướng thì người tham gia trước nhắm đến túi tiền của người tham gia sau, họ không quan tâm đến loại sản phẩm cũng như chất lượng của sản phẩm. Mô hình phát triển nhanh chóng theo cấp số nhân và giá bất động sản cũng sẽ được đẩy lên nhanh chóng. Bởi họ bỏ tiền ra mua sản phẩm không phải vì công dụng, giá trị của sản phẩm đó mà là vì họ trông chờ vào những người tham gia sau đó để họ nhận tiền chênh lệch.

Khi hoạt động kinh doanh bất động sản được áp dụng mô hình đa cấp biến tướng thì việc thổi giá bất động sản là yếu tố bắt buộc và tất yếu khiến giá bất động sản tăng lên nhanh chóng và những người tham gia mô hình đó sẽ không cần pháp lý thửa đất đó phải hoàn thiện. Bởi vậy khi các hoạt động phân lô tách thửa trái pháp luật, vẽ dự án quy hoạch trái pháp luật kết hợp với mô hình quanh kinh doanh đa cấp thì sẽ làm nhiễu loạn thị trường, trở thành những vụ lừa đảo quy mô lớn như những vụ đã từng xảy ra tại công ty địa ốc Alibaba và một số tổ chức cá nhân khác trong thời gian qua.

Khi không quản lý được thị trường bất động sản, hiện tượng phân lô tách thửa mang lại số tiền khổng lồ cho các nhóm lợi ích, nhóm lừa đảo thì người ta có thể sẵn sàng biến, đất nông nghiệp, đất rừng thậm chí đất công trở thành những lô đất để mua đi bán lại kiếm lời. Bởi vậy việc quản lý thủ tục tách thửa đất cũng đồng thời phải quản lý việc sử dụng các loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về quản lý tài sản sản công và trách nhiệm của cơ quan chức năng thì mới đảm bảo hiệu quả trong công tác quản lý.

Cần siết chặt trong công tác quản lý

Để kiểm soát thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, có tính cạnh tranh, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả thì kiểm soát các cơn sốt đất là cần thiết. Không phải khi nào giá đất tăng cao cũng là sốt đất, nếu khu vực thu hút đầu tư, hạ tầng phát triển, quy hoạch thay đổi thì việc tăng giá đất là chuyện bình thường. Nhưng khi không thu hút được đầu tư, quy hoạch không có gì mới, hạ tầng vẫn không phát triển mà giá đất lại được đẩy lên cao thì đó là hiện tượng sốt đất ảo.

Vì những hệ lụy tiêu cực mà hiện tượng này gây ra đối với xã hội nên việc kiểm soát, hạ nhiệt thị trường bất động sản khi có nguy cơ bong bóng là điều cần thiết để hạn chế những thiệt hại đối với xã hội. Để kiểm soát việc bong bóng bất động sản xuất hiện thì cần phải áp dụng đồng bộ đầy đủ các giải pháp như sau:
– Tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật về đất đai để tăng cường trách nhiệm trong công tác quản lý, rành mạch trong phân cấp phân quyền đối với quản lý tài sản công, quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản;
– Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, tăng cường công khai minh bạch trong các lĩnh vực công, trong đó có lĩnh vực đất đai, quy hoạch. Đảm bảo người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận được những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, về chiến lược phát triển kinh tế xã hội ở từng địa phương, từng khu vực, từng thời điểm. Cần công khai các dự án bất động sản trên địa bàn để tránh việc các nhà đầu tư mua nhầm phải các dự án lừa đảo;
– Cần tăng cường công tác kiểm tra giám sát, phát hiện các trường hợp đầu tư, kinh doanh bất động sản trái phép, các dự án bất động sản không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, cần xử lý sớm, kịp thời, dứt điểm để tránh trường hợp các đối tượng lợi dụng cơn sốt bất động sản để thực hiện các hoạt động lừa đảo;
– Khi thị trường bất động sản phát triển nóng, khó kiểm soát thì có thể đưa ra quy định hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất, hạn chế phân lô tách thửa đất có thời hạn để ra soát, chấn chỉnh, áp dụng các biện pháp căn cơ nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản;
– Cơ quan chức năng cũng cần phải kiểm tra rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản trên từng địa bàn, đối với các tổ chức cá nhân không đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản thì cần phải xử lý nghiêm minh bằng các chế tài của pháp luật. Cần nâng cao đạo đức kinh doanh, kể cả vấn đề đạo đức của các cá nhân, các tổ chức tập đoàn kinh doanh lớn để tránh việc lợi dụng hoạt đầu tư kinh doanh bất động sản để thao túng thị trường, thổi giá kiếm lời.

Thời gian gần đây những hành vi vi phạm đạo đức kinh doanh không chỉ diễn ra đối với những doanh nghiệp nhỏ lẻ, những người mới tham gia thị trường mà kể cả những doanh nghiệp lớn, những người có tên tuổi, là tỷ phú cũng sử dụng những chiêu trò, thủ đoạn bất chấp thủ đoạn để thổi giá bất động sản kiếm lời.

Bởi vậy cơ quan chức năng cần phải kiểm soát chặt chẽ, xử lý triệt để hơn nữa đối với các doanh nghiệp làm ăn bất chính, đặt lợi ích cá nhân trên lợi ích quốc gia dân tộc, lợi ích cộng đồng, dùng các chiêu trò thủ đoạn để thổi giá bất động sản kiếm lời. Với hành vi cấu kết, thông đồng để thổi giá bất động sản trong các cuộc đấu giá đất thì có thể xử lý hình sự theo quy định tại Điều 218 Bộ luật hình sự. Cụ thể như sau:

Điều 218. Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản
1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây, thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng hoặc gây thiệt hại cho người khác từ 50.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng, thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:
a) Lập danh sách khống về người đăng ký mua tài sản bán đấu giá;
b) Lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản;
c) Thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 05 năm:
a) Có tổ chức;
b) Thu lợi bất chính 200.000.000 đồng trở lên;
c) Gây thiệt hại cho người khác 300.000.000 đồng trở lên;
d) Phạm tội 02 lần trở lên;
đ) Dùng thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt.
3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.

Trước những tình hình biến động của thị trường bất động sản, dấu hiệu tiêu cực từ những cơn sốt đất thì chính quyền mỗi địa phương đều có quyền ban hành các văn bản dưới luật để quy định về trình tự thủ tục, thực hiện các biện pháp kĩ thuật để kiểm soát thị trường, hạn chế tách thửa đất trong một khoảng thời gian nhất định nhằm hạ nhiệt thị trường và áp dụng đồng bộ các giải pháp tiếp theo.

Sơn Tinh