BVR&MT – Trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển ngày càng trở nên đa dạng, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn cho thị trường BĐS.
Thị trường phụ thuộc dòng vốn
Theo nghiên cứu của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP giai đoạn 2019 – 2021 khoảng 14% và liên quan đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác. Vì vậy, tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội chiếm khoảng 35%. Nguồn vốn cho thị trường BĐS đa dạng, gồm: Nguồn vốn từ tín dụng, thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, FDI, quỹ đầu tư…
Thực tế, các doanh nghiệp BĐS hiện nay phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, để thị trường BĐS sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay BĐS, cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp BĐS bất động sản an toàn và lành mạnh.
Qua tìm hiểu, thị trường BĐS đóng góp lớn vào phát triển kinh tế và gia tăng tài sản quốc gia. Năm 2019, đóng góp của thị trường này trong GDP cả nước là 7,62%. Đến năm 2020 – 2021, dù chịu nhiều ảnh hưởng và tác động bởi dịch COVID-19, BĐS vẫn là lĩnh vực quan trọng đóng góp trên 8% GDP cả nước.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNREA, các hoạt động trên thị trường BĐS chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Nếu các biện pháp phục hồi kinh tế của Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường BĐS, thị trường sẽ phục hồi nhanh và bền vững.
Còn theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, thị trường BĐS và ngành xây dựng có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời. BĐS phát triển sẽ thúc đẩy xây dựng phát triển và ngược lại.
Từ vị trí, vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, theo đánh giá của các chuyên gia, cần khơi thông các nguồn lực, tạo bệ đỡ cho các doanh nghiệp BĐS phát triển ổn định. Trong đó, việc duy trì, cải thiện và khơi thông dòng vốn cho thị trường hoạt động cần là một trong những ưu tiên chính sách thời gian tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định, dòng vốn là “mạch máu”, là nguồn sống đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung BĐS đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp BĐS cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.
Kênh huy động vốn cho thị trường BĐS
Theo các chuyên gia BĐS, nguồn vốn vay từ các ngân hàng hiện nay phục vụ thị trường BĐS vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay sáu lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay BĐS lên đến 11 – 12%/năm, chưa tính đến các khoản khác. Do đó, các ngân hàng vẫn ưu tiên mảng vay đem lại lợi nhuận cao nhất. Đây cũng là lý do với các dự án BĐS phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ… các ngân hàng đều muốn liên kết cho chủ đầu tư vay.
Đại diện các công ty BĐS đều cũng có chung ý kiến, không phải doanh nghiệp nào ngay từ đầu cũng có một nguồn vốn lớn và không cần huy động vốn từ các kênh khác nhau. Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, thị trường sẽ “sàng lọc” nhưng doanh nghiệp có thực lực để tiếp tục phát triển thị trường BĐS đúng hướng.
Hiện nay, dòng vốn trên thị trường BĐS đang chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng, dưới sự giám sát của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh vốn vay ngân hàng, thị trường BĐS vẫn đang huy động dòng tiền thông qua nhiều kênh khác nhau, nhất là trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công và vốn FDI.
Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, tất cả những dòng vốn này đều đóng góp rất lớn đến sự duy trì các hoạt động của một doanh nghiệp BĐS. Đơn cử như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đây là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn…
Về vốn đầu tư công, đây là dòng vốn tạo xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp làm tăng quy mô và định hướng dòng tiền đổ vào thị trường BĐS. Năm 2022, Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp sẽ có thêm nhiều áp lực và quyết tâm chính trị trong triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Riêng dòng vốn FDI là dòng vốn chảy vào thị trường BĐS đứng thứ hai về quy mô trong tổng vốn thu hút hàng năm. Năm 2022 sẽ có sự gia tăng đột biến dòng vốn FDI đổ vào thị trường BĐS trong bối cảnh du lịch phục hồi và gia tăng xu hướng xây dựng các thành phố trong cả nước.
Có thể thấy, sự đa dạng về nguồn vốn giúp các doanh nghiệp BĐS có thêm nhiều lựa chọn về các kênh huy động vốn để đầu tư phát triển phù hợp với từng giai đoạn thị trường và mang lại lợi nhuận cho các kênh vốn.
