BVR&MT – Sau 36 năm đi vào cuộc sống với 5 lần sửa đổi (gần nhất vào năm 2013), Luật Ðất đai đã thể hiện rõ vai trò trong tiến trình phát triển của đất nước, tạo bước ngoặt quan trọng giúp khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và sự ổn định xã hội. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đang thay đổi từng ngày, Luật Ðất đai năm 2013 bộc lộ không ít bất cập, chồng chéo, nhất về giá đất, dẫn đến tình trạng lãng phí.
Ðiều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp và người dân, tạo ra những bất an, bức xúc trong dư luận xã hội, dẫn tới những tranh chấp không đáng có,…
Sửa đổi Luật Ðất đai nhằm loại bỏ các lỗ hổng còn tồn tại, hướng tới hài hòa lợi ích và công bằng xã hội đang là vấn đề cấp bách hiện nay; tạo đột phá trong cải cách thể chế, là “liều thuốc” giúp khơi thông nguồn lực to lớn từ đất đai.
Doanh nghiệp than khó về thủ tục
Theo báo cáo Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2021 do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố năm 2022, có tới 50% doanh nghiệp gặp khó khăn về thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng. Các thủ tục này thậm chí gây “ám ảnh” với nhiều doanh nghiệp.
Tình trạng chi trả chi phí không chính thức trong giải quyết thủ tục đất đai còn tương đối phổ biến, trong đó có sự nghịch lý “2 chính sách và 2 giá”. Nếu doanh nghiệp tự thỏa thuận thì giá đền bù rất cao do doanh nghiệp thu lợi nhuận cao nhưng chỉ với những dự án quy mô nhỏ. Còn với những dự án quy mô lớn do Nhà nước thực hiện thu hồi thì có giá đền bù thấp hơn vì phải bảo đảm công bằng, hài hòa các mục tiêu, kể cả về lợi ích kinh tế-xã hội.
Thực tế, khung giá đất Nhà nước hiện hành chỉ bằng 20-30% giá thị trường, khung giá đất do tỉnh ban hành cũng chỉ bằng từ 30-60% giá thị trường tại địa phương. Hiện vấn đề định giá đất và chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch đang là một trong những nguyên nhân gây nên các vướng mắc, tranh chấp trong đền bù giải phóng mặt bằng là rất lớn.
| Hiện vấn đề định giá đất và chưa có cơ chế tính giá đất rõ ràng, minh bạch đang là một trong những nguyên nhân gây nên các vướng mắc, tranh chấp trong đền bù giải phóng mặt bằng là rất lớn. |
Nhiều ý kiến doanh nghiệp bày tỏ quan tâm đến quy định về thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; cũng như phải làm rõ các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng, hay không thu hồi đất đối với thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại.
GS, TS Nguyễn Văn Ðệ, Ủy viên Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam nhìn nhận, cần xác định rõ đất thực hiện dự án xây dựng cơ sở y tế tư nhân thuộc loại đất xây dựng công trình sự nghiệp, thuộc đối tượng dự án được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng. Ðồng thời, phải giao đất, cho thuê không thu tiền sử dụng đất trong suốt thời gian thực hiện dự án, không phải thực hiện trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất như đang áp dụng với các cơ sở y tế công lập.
Mặt khác, muốn tạo môi trường bình đẳng, không phân biệt trong đầu tư xây dựng cơ sở y tế công lập và tư nhân, Chính phủ phải phân cấp, phân quyền, giao trách nhiệm cho UBND các địa phương chủ động lựa chọn, chỉ định nhà đầu tư có đủ năng lực, uy tín, trách nhiệm để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở y tế trên địa bàn, góp phần giảm gánh nặng ngân sách Nhà nước, nâng số lượng bệnh viện và giường bệnh trên cả nước.
Với những trường hợp các nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết dự án, sẽ bị chính quyền địa phương cưỡng chế thu hồi dự án theo quy định mà không đền bù cho nhà đầu tư. Có như vậy mới tạo ra động lực cho các doanh nghiệp triển khai những dự án vì cộng đồng xã hội, tránh phân biệt đối xử công-tư như hiện nay.
“Khơi thông” những điểm nghẽn
Phát biểu tại Hội thảo góp ý Luật Ðất đai (sửa đổi) do VCCI tổ chức mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho rằng, mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai. Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí.
| Mấu chốt là phương pháp tính toán, định giá đất đai. Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà |
Bảng giá đất sẽ là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch, đồng thời điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa các bên, các địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.
Ðề cập đến điểm mới trong dự thảo Luật Ðất đai (sửa đổi) là quyền của người thuê đất trả tiền hằng năm, Phó Thủ tướng cho biết, mọi đối tượng có thể thuê đất 50-60 năm nhưng trả tiền hằng năm nhằm khắc phục tư duy nhiệm kỳ trong quản lý, sử dụng đất đai. Ðiều này giúp sử dụng đất hiệu quả, không lạm dụng nguồn thu từ tài nguyên, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để thương mại hóa đất cho thuê hằng năm, hiện chiếm khoảng 40% nguồn lực đất đai. Ðây là bước sửa đổi hợp lý.
Tuy nhiên, nếu trả tiền hằng năm doanh nghiệp có thể không yên tâm vì giá sẽ thổi dần lên thì không hạch toán được với những dự án đầu tư lớn. Thực tế thì tại một số địa phương đã có những đợt tăng tiền thuê đất khá lớn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm. Hơn nữa bản thân Nhà nước cũng không yên tâm vì mở rộng quyền cho doanh nghiệp, nhưng kiểm soát quyền thế nào để không bị lợi dụng cũng là một vấn đề.
Do đó, những nội dung này cần nghiên cứu rất kỹ trong từng trường hợp để không mang tính hình thức, có chế tài, chế định cụ thể, triển khai rõ ràng, minh bạch, tránh hệ lụy, rủi ro cho doanh nghiệp và người dân.
Trên cơ sở đó, có sự điều chỉnh phù hợp, hài hòa lợi ích giữa các bên, thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội. Yêu cầu đặt ra là sửa đổi toàn diện luật để đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới, khắc phục được những bất cập của Luật Ðất đai năm 2013 sau 10 năm thực hiện; tháo gỡ khó khăn vướng mắc cản trở sự phát triển của đất nước. Nguyên tắc xuyên suốt để hoàn thiện các quy định của Luật Ðất đai là không gây ách tắc trong thực hiện và không tạo lỗ hổng gây ra thất thoát, lãng phí, tiêu cực khi triển khai.
Trong đó, việc sửa đổi Luật Ðất đai cần giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với hoàn thiện các quy định về kiểm tra, giám sát, bảo đảm tính nghiêm minh, hiệu lực, hiệu quả của pháp luật về đất đai.
Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng việc sửa đổi Luật Ðất đai sẽ góp phần gỡ bỏ nhiều nút thắt về thể chế và khung khổ pháp luật. Tuy nhiên, đây là một đạo luật đồ sộ, có liên quan và cũng ảnh hưởng đến nhiều đạo luật khác.
Vì vậy, cần phải có sự nghiên cứu sửa đổi một cách kỹ lưỡng, cơ bản và toàn diện bởi nó vừa phải kế thừa được những chính sách nền tảng của pháp luật, vừa phải chi tiết, rõ ràng hơn và phải phù hợp với thực tiễn phát triển theo dòng chảy xã hội. Việc sửa đổi Luật Ðất đai cần phải rất thận trọng, tính toán bài bản, toàn diện và có thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị kỹ hơn, tránh việc sửa đổi một cách chắp vá, thiếu hoàn chỉnh.
Nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp đang kỳ vọng vào các gói hỗ trợ của Chính phủ sau khi chịu ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh, khó khăn chồng khó khăn, thì việc sửa đổi những bất cập, thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai thành công cụ tài chính để hỗ trợ cho doanh nghiệp khởi động và tái khởi động các dự án lại càng trở nên cấp bách,…■
