BVR&MT – Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến rộng rãi các tầng lớp nhân dân, bộ, ngành, đoàn thể liên quan… nhằm huy động trí tuệ, tâm huyết của toàn dân, hoàn thiện dự án Luật bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước. Có thể nói, đây là dự án luật được dư luận đặc biệt quan tâm bởi tầm ảnh hưởng sâu rộng tới phát triển kinh tế, an sinh xã hội.
Sau hơn 30 năm đi vào cuộc sống với 5 lần sửa đổi, gần nhất là năm 2013, Luật Đất đai đã thể hiện rõ vai trò trong tiến trình phát triển của đất nước, là bước ngoặt quan trọng giúp khơi thông nguồn lực đất đai; đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và ổn định xã hội.
Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế thị trường và sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hoá, hiện đại hoá, Luật Đất đai bộc lộ không ít bất cập, chồng chéo, nổi bật là vấn đề giá đất – trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai gây nên những rào cản làm kìm hãm sự phát triển làm mạnh kinh tế – xã hội.
Chính bất cập này đã dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang, chiếm đoạt, tư hữu; nghịch lý giữa giá đất đền bù với giá thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi; chênh lệch địa tô bất hợp lý gây thất thoát ngân sách, 70% khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai…
Câu chuyện của người dân bị thu hồi đất liên quan đến Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP Hồ Chí Minh nhiều năm trước là minh chứng điển hình.
Được phê duyệt quy hoạch từ năm 1996, Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đánh giá là một quyết định mang tính nhân văn sâu sắc và đem đến nhiều kỳ vọng cho sự phát triển của Thủ Thiêm nói riêng và Tp. Hồ Chí Minh nói chung bởi định hướng quy hoạch trở thành khu đô thị kế tục phát triển hài hòa với trung tâm Thành phố cũ, nhằm tạo lập một trung tâm mới hoàn chỉnh… Sự hình thành của Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ đem đến lợi ích đầu tiên cho những người dân đã sinh sống tại đây.
Thế nhưng, sau hơn 25 năm kể từ khi có quyết định phê duyệt quy hoạch, những mục tiêu nói trên chưa đạt được khi Thủ Thiêm vẫn còn hơn nửa diện tích là đầm lầy, kênh rạch và rừng rậm, kèm theo đó là bức xúc của người dân nơi đây. Hàng nghìn hộ dân có công ăn việc làm, nhà cửa ổn định rơi vào cảnh “màn trời chiếu đất”. Không ít những mảnh đời mất đất phải sống cơ cực, khổ sở, “cõng đơn” đi khiếu nại, đòi quyền lợi nhiều năm liền. Nguyên nhân chính bởi việc thu hồi thực hiện không đúng, thu hồi cả phần đất không trong ranh giới quy hoạch, trong khi đền bù không đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Việc thu hồi đất để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước là không thể tránh khỏi. Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng, phải giải quyết được vấn đề an sinh xã hội cho người dân chứ không thể đẩy người dân đến bên lề của sự phát triển. Phải hướng đến mục tiêu xây dựng một xã hội dân chủ, công bằng.
Bất cập liên quan đến đất đai còn là cội nguồn của những hành vi tiêu cực, tham nhũng. Với giá trị lớn, đất đai đã trở thành thứ tài sản mà nhiều người muốn thâu tóm, bất chấp pháp luật để rồi hàng loạt sai phạm hình thành. Chỉ đến khi, hàng loạt vụ án tham nhũng lớn liên quan đến đất đai được phanh phui đã kéo theo nhiều lãnh đạo từ cấp trung ương đến địa phương rơi vào vòng lao lý.
Mặc dù tại Nghị quyết 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Khoá XI năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, giá đất được nhắc tới 21 lần và được nhấn mạnh “giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước” nhưng việc vận dụng vào thực tiễn vẫn còn “lỗ hổng”.
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, việc tính thuế đất phải thu theo giá thị trường. Nhưng tại Việt Nam là thu theo khung giá Nhà nước. Nhiều nơi, khi định giá, giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường. Như vậy, so với thực tế số thu được chỉ 1/3, còn 2/3 là thất thoát. Chưa kể, trong trường hợp có “liên minh tay trong” câu kết với nhau để “làm giá”, cố tình bán rẻ đất công thì khi đó Nhà nước sẽ thất thu một khoản ngân sách lớn.
Hiện nay, mức chênh lệch đang quá xa so với giá thị trường khiến khung giá đất, bảng giá đất đang trở thành “thủ phạm” gây thất thu ngân sách. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc khiếu kiện đất đai gia tăng và kéo dài trong suốt thời gian qua.
Giá đất luôn biến động theo thời gian và không gian, tùy thuộc hoàn cảnh. Trong khi đó, khung giá và bảng giá đất do Nhà nước quy định lại cố định và áp dụng trong chu kỳ 5 năm, có độ trễ hơn rất nhiều so với biến động giá trên thị trường.
Bởi vậy, việc định giá đất trong đền bù giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Luật Đất đai 2013 cũng đang tồn tại nhiều bất cập mà “nút thắt” lớn nhất vẫn là việc xác định giá đất đền bù không sát giá thị trường. Điều này đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ các dự án, công trình, là tác nhân làm giảm hiệu quả đầu tư, phát triển kinh tế.
Tại Hội nghị Trung ương 5, Khoá XIII diễn ra tháng 5/2022, Tổng Bí Thư Nguyễn Phú Trọng khẳng định trong bài phát biểu: “Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em, đồng chí cũng vì đất”.
Sửa Luật Đất đai đã trở thành đòi hỏi cấp bách và được yêu cầu rõ tại Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW).
Bám sát các Nghị quyết của Đảng, Luật Đất đai (sửa đổi) đã lọai bỏ các lỗ hổng còn tồn tại, hướng đến hài hòa lợi ích và công bằng xã hội, tạo những đột phá trong cải cách thể chế. Điểm nổi bật là dự luật đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo thị trường. Những tiếp thu này chính là “liều thuốc” kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) hóa giải những xung đột, mâu thuẫn, hành vi tiêu cực; tạo môi trường pháp lý lành mạnh phù hợp với những biến chuyển nhanh chóng của thị trường bất động sản, khơi thông nguồn lực to lớn từ đất, tránh thất thoát, lãng phí nguồn tài nguyên này.
Sửa Luật Đất đai là vấn đề quan trọng và cấp thiết ở thời điểm hiện tại bởi đây là trung tâm của mọi vấn đề liên quan đến đất đai nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.
Thực chất, vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần nhưng cũng nhiều lần trì hoãn, cân nhắc. Trong bối cảnh nền kinh tế đang đối mặt với nhiều thách thức thì câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai không thể chậm trễ hơn. Đó cũng chính là bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp, thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực và tạo ra động lực thúc đẩy, vực dậy nền kinh tế.
Nghị quyết 18-NQ/TW đã nhấn mạnh mục đích bảo đảm “hài hòa lợi ích” và “công bằng xã hội” liên quan đến đất đai. Điểm mới này thể hiện ở chỗ, cụm từ “hài hòa lợi ích” đã được nhắc đến 3 lần và “công bằng xã hội” được sử dụng 5 lần. Đây cũng chính là cơ sở chính trị quan trọng, động lực mạnh mẽ cho việc khơi thông nguồn lực đất đai, là “kim chỉ nam” giúp hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Xã hội kỳ vọng, việc sửa Luật Đất đai sẽ thể chế hóa về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW và khắc phục những tồn tại hạn chế trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất… Có như vậy mới phát huy được nguồn lực quan trọng này, để đất đai thực sự trở thành động lực, tạo đà cho phát triển kinh tế, hướng tới an sinh xã hội.
