BVR&MT – Năm 2021 là một năm đầy khó khăn đối với thị trường bất động sản (BĐS), nguồn cung tiếp tục sụt giảm, giá bán tăng.
Nhiều thời điểm giá bán tăng vọt làm nhiễu loạn thị trường, cùng với đó là hàng loạt cá nhân, DN bị khởi tố do những hành vi lừa đảo, trốn thuế trong giao dịch chuyển nhượng BĐS, nhưng thị trường vẫn ghi nhận có những điểm sáng.
Hai mảng màu sáng – tối
Số liệu tổng hợp báo cáo mới nhất về thị trường năm 2021 của Hội môi giới BĐS cho thấy, ba phân khúc tiếp tục chịu ảnh hưởng lớn do đại dịch Covid-19, gồm: Nhà ở, du lịch – nghỉ dưỡng và mặt bằng văn phòng, bán lẻ.
Cụ thể, về nhà ở tổng sản phẩm chào bán trên thị trường đạt trên 165.700, nhưng chủ yếu là hàng tồn kho, vì sản phẩm mới chỉ có khoảng 47.500, bằng 1/3 nguồn cung. Giá bán ghi nhận tăng bình quân từ 5 – 10%.
Đối với phân khúc mặt bằng văn phòng cho thuê, bán lẻ, phân khúc văn phòng hạng B, C bị ảnh hưởng mạnh, khoảng 30 – 50% diện tích văn phòng, cửa hàng bán lẻ người thuê trả lại mặt bằng, giá thuê cũng giảm bình quân từ 30 – 50%, một số chủ mặt bằng còn hỗ trợ 100% tiền thuê cho khách trong thời gian giãn cách toàn xã hội. Các trung tâm thương mại được duy trì hoạt động nhưng vẫn bị ảnh hưởng khá nhiều.
Phân khúc BĐS du lịch – nghỉ dưỡng rơi vào hoàn cảnh tương tự, thậm chí có phần “ảm đạm” hơn, cả năm chỉ có 10.000 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 31%, nhà đầu tư vẫn đang bị sốc tâm lý do sự “đổ vỡ” tạm thời của condotel và những vướng mắc về pháp lý chưa được cải thiện.
Tuy nhiên, điểm nhấn của thị trường xuyên suốt mùa dịch, đó là sự trỗi dậy mạnh mẽ, có bước đi vững chắc của phân khúc BĐS khu công nghiệp, không chịu nhiều tác động chung trên toàn thị trường. Mặc dù không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý về đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhưng với cơ sở hạ tầng có sẵn, tỷ lệ ấp đầy nhà xưởng trong khu công nghiệp đạt bình quân cả nước 85 – 87%, giá thuê tăng từ 15 – 18% so với năm 2020. Một số địa bàn, như: Bắc Ninh, Hà Nội, Vĩnh Phúc, Hưng Yên giá thuê đạt mức kỷ lục 120 – 130 USD/m2/chu kỳ thuê.
Thị trường BĐS trong năm 2021 nhiều lần phải đối diện với sự đứt gãy, gián đoạn, do nhiều tỉnh, TP buộc phải thực hiện biện pháp giãn cách toàn xã hội vì dịch Covid-19. Nhưng điểm đáng chú ý đó là những đợt “sốt giá” gây nhiễu loạn thị trường vào quý đầu năm, với bàn tay “vươn dài” của một nhóm người làm môi giới đẩy giá đất nền ở khắp các khu vực từ Bắc vào Nam, nổi cộm, như: Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hòa Bình, Ninh Bình, Thanh Hóa, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai… tăng đột biến từ 50 – 100%.
Cá biệt, tại một số địa bàn bị thổi giá lên tới 200 – 300%, khiến cơ quan quản lý Nhà nước đứng ngồi không yên, ngay lập tức đã phải có những động thái mạnh xử lý, khởi tố nhiều cá nhân, DN kinh doanh không lành mạnh nhằm ổn định lại thị trường.
“Thị trường BĐS năm nay bị ảnh hưởng nặng nề do đại dịch, nhất là trong quý III. Nguồn cung tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và những chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch thường xuyên phải đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Trạng thái thay đổi nhiều và mạnh, giai đoạn sốt cao, giai đoạn trầm lắng. Ngoài việc mất cân đối cung – cầu, giá leo thang ở mức cao và không có dấu hiệu giảm” – Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.
Quy định của luật vẫn nhiều bất cập
Theo luật sư Trương Thanh Đức, trong kinh doanh, pháp lý về BĐS là quan trọng nhất, nhưng cũng đang vướng mắc nhất và đem đến nhiều rủi ro. Thời gian qua, luật được sửa đổi nhưng chưa đồng bộ thuận lợi giữa các luật với nhau. Đơn cử như BĐS du lịch, từ năm 2009 đã có sản phẩm condotel đầu tiên, nhưng hơn 10 năm qua pháp lý cho loại hình BĐS này vẫn chưa phù hợp.
“Tôi cho rằng, trong gốc của các luật liên quan đến BĐS đó là Luật Đất đai, nếu không sửa đổi và chính xác thì rất khó để triển khai luật khác. Đất đai là quan trọng nhất, gốc của mọi vấn đề, tất cả mọi hoạt động đều cần đến đất đai” – luật sư Trương Thanh Đức nhìn nhận.
Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) cho biết, thị trường BĐS đang bị chi phối bởi 3 bộ luật chính: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, nhưng có nhiều điểm nghẽn trong 3 đạo luật này nên cần tính thống nhất. Như Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cần sửa những quy định liên quan đến: BĐS du lịch, khu công nghiệp, quyền sử dụng đất nông nghiệp; Luật Đất đai liên quan đến bồi thường, GPMB…; hay Luật Nhà ở đang thiếu hụt những quy định trong phát triển BĐS nghỉ dưỡng. Luật Nhà ở giao dịch có hiệu lực khi công chứng, nhưng Luật Đất đai nhiều hợp đồng lại là giai đoạn chứng thực… dẫn đến tranh chấp xảy ra.
Các chuyên gia đều chung quan điểm, thị trường BĐS năm 2021 có nhiều biến động một phần do tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19, nhưng nguồn gốc của vấn đề xuất phát từ những văn bản luật liên quan. Vì vậy, việc kiện toàn hệ thống luật, nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành từ T.Ư cho đến việc ban hành trình tự thủ tục hành chính cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt, đồng bộ để điều chỉnh hoạt động đầu tư, tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi cho thị trường BĐS.
| “Nhà nước cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường BĐS. Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước cũng phải tập trung nghiên cứu đề xuất luật sửa đổi các luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo, ràng buộc. Xây dựng luật với xu hướng mở phù hợp với bối cảnh phát triển của xã hội, nền kinh tế số, kinh tế chia sẻ, tránh để tắc nghẽn, bị động và tạo nên những quyết định sai luật, để lại hậu quả đáng tiếc.”- Viện trưởng Viện nghiên cứu & đào tạo BĐS Nguyễn Đức Lập. |
