Xây dựng nhà ở xã hội: Loay hoay xử lý quỹ đất

BVR&MT – Tròn một năm Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) có hiệu lực nhưng câu chuyện về quỹ đất xây dựng NƠXH chưa có nhiều chuyển biến.

Doanh nghiệp chây ì

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, trong giai đoạn 2016 – 2021, trên địa bàn Thủ đô có 83 dự án NƠXH đã và đang triển khai với tổng diện tích trên 6,7 triệu mét vuông sàn nhà ở. Trong giai đoạn này, mục tiêu của Hà Nội sẽ có khoảng 6,2 triệu mét vuông diện tích NƠXH được đưa vào sử dụng nhưng thực tế mới chỉ hoàn thành được trên 1,2 triệu mét vuông sàn. Công tác phát triển NƠXH trên địa bàn Thủ đô vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do thiếu nguồn kinh phí, quỹ đất và cả câu chuyện DN tỏ ra chây ì không muốn đầu tư vì lợi nhuận thấp.

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, tại địa bàn huyện Mê Linh đã được phê duyệt 3 dự án NƠXH (bao gồm cả riêng lẻ và 20% quỹ đất trong dự án khu đô thị – PV) nhưng đến thời điểm hiện tại, tất cả đều chưa hoàn thiện công tác xây dựng. Đáng chú ý, có dự án NƠXH Thân Hà tại Khu đô thị Kim Hoa thuộc địa bàn xã Kim Hoa do Công ty TNHH Thương mại Thân Hà làm chủ đầu tư, được phê duyệt chủ trương từ năm 2008, đến nay, sau 14 năm vẫn là một khu đất trống, cỏ dại mọc um tùm.

Điều đáng nói, toàn bộ phần diện tích thương mại có lợi nhuận cao đã được DN xây dựng hạ tầng để bán, còn lại phần trách nhiệm phải xây dựng NƠXH để phục vụ cộng đồng lại bị “quên” suốt mười mấy năm qua. Sau nhiều lần xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, mới nhất là tại Quyết định số 2621/2021/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, yêu cầu chủ đầu tư phải bắt tay vào thực hiện từ quý IV/2021 nhưng DN vẫn chưa thực hiện.

“Cơ quan chức năng đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, thậm chí tạo mọi điều kiện như hỗ trợ GPMB, cho phép điều chỉnh chủ trương đầu tư nhiều lần. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, DN vẫn không chịu bắt tay vào triển khai xây dựng” – đại diện Phòng Quản lý đô thị huyện Mê Linh thông tin.

Kiên quyết thu hồi

Câu chuyện của dự án NƠXH Thân Hà tại xã Kim Hoa (huyện Mê Linh) chỉ là bề nổi trong số rất nhiều trường hợp khác có diện tích 20% đất NƠXH nằm trong dự án khu đô thị mà DN không muốn triển khai xây dựng vì sản phẩm lợi nhuận thấp. Thực trạng này còn xảy ra ở nhiều đô thị khác nhưng vấn đề ở đây trách nhiệm một phần thuộc cơ quan quản lý Nhà nước đã thiếu quyết liệt với những chủ đầu tư này.

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP hiệu lực thi hành từ 1/4/2021, đã siết chặt hơn việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH. Việc cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng NƠXH cũng được loại bỏ, nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư “né” trách nhiệm bằng cách nộp tiền thay thế. Tiếp đó, Bộ Xây dựng ban hành Văn bản số 03/VBHN-BXD hợp nhất Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP nhằm tháo gỡ các nút thắt, gia tăng quỹ đất phát triển NƠXH nhưng việc triển khai xây dựng vẫn gặp nhiều bế tắc.

“Mặc dù quy định rõ ràng nhưng cơ quan quản lý Nhà nước vẫn tỏ ra lúng túng trong quá trình thực thi vì “ngại” động chạm đến lợi ích của một nhóm cá nhân. Tôi cho rằng, đã đến lúc chúng ta phải gạt đi câu chuyện “xin – cho” để làm đúng quy định. Những chủ đầu tư nào chậm trễ, chây ì hoặc không đủ tiềm lực triển khai phải kiên quyết thu hồi lại dự án giao cho DN khác đủ điều kiện thực hiện” – chuyên gia quản lý đô thị TS Trần Tuấn Anh nhìn nhận.

Trong khoảng 10 – 15 năm trở lại đây, phát triển NƠXH là vấn đề được Đảng, Nhà nước đặc biệt quan tâm. Trong khi nhu cầu NƠXH ngày càng lớn thì diện tích xây dựng thêm lại chả đáng bao nhiêu. DN hoặc chỉ “vẽ” NƠXH để được giao đất sau đó xin chuyển đổi thành nhà ở thương mại hoặc không mặn mà đầu tư vì lợi nhuận nhỏ giọt mà phải kéo dài thời gian thu hồi vốn. Bên cạnh đó, nhiều dự án xây dựng xong không có người mua hay hiện tượng trục lợi chính sách khi bán ra không đúng đối tượng người thu nhập thấp, người có công…

“Tôi cho rằng, vướng mắc nằm ở cơ chế, chính sách vẫn chưa thực sự thông thoáng, đồng bộ. Tại sao trước đây có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, việc phát triển NƠXH lại dễ dàng, hiệu quả hơn nhưng khi gói này hết thì gần như mọi thứ bị đảo lộn? Như vậy để thấy rằng, người dân phải được tiếp cận chính sách tốt họ mới mua nhà, chủ đầu tư mới bán được nhà. Nhiều trường hợp bán không ai mua, một phần cũng là vì thế” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nói.

Trên thực tế, việc sử dụng quỹ đất 20% tại dự án nhà ở thương mại để xây dựng NƠXH không phải khó làm nhưng cũng nảy sinh nhiều vấn đề liên quan, bởi nếu để những người thu nhập thấp bên cạnh khu dân cư dành cho người thu nhập cao sẽ khó có khả năng chi trả dịch vụ cao cấp. Bởi vậy, có ý kiến cho rằng nên chuyển đổi quỹ đất 20% dành sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của chủ đầu tư để phát triển một dự án độc lập để đảm bảo dành đủ quỹ đất phát triển NƠXH và thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư. Nhưng cho dù làm cách nào chăng nữa cũng cần phải siết chặt quy định không cho phép chuyển đổi quỹ đất 20% thành tiền để tránh phải thực hiện nghĩa vụ xây dựng NƠXH.